Après les bons résultats de 2006, le logement neuf cède le relais

2006 a été sans conteste une année faste pour le secteur : une croissance annuelle moyenne de 7,52%, près de 55.000 nouveaux logements (+10%), une augmentation de l’ordre de 5% des commandes dans le génie civil. Ces chiffres positifs contrastent cependant avec le nombre élevé de faillites (977). Les perspectives 2007 prévoient d’ailleurs un tassement de la demande en logements neufs qui sera toutefois partiellement compensé par une progression d’activité dans la rénovation.

La construction a pour la troisième année consécutive largement soutenu la croissance économique générale. Avec plus de 7,5% de croissance annuelle, le secteur est à la base d’un cinquième des nouveaux emplois créés en Belgique, soit quelque 8.000 travailleurs de plus qu’en 2005. « En comptant également les emplois induits dans le reste de la filière construction, la construction était à la base de près d’un tiers des 40.000 emplois créés de septembre 2005 à septembre 2006. Une performance dont on peut être fier », se réjouit Robert de Mûelenaere, administrateur délégué de la Confédération.

L’évolution ces trois dernières années était à la hausse. En 2006, la construction a atteint les 7,5% de croissance, soit plus du double de la progression du PIB (2,67%). On assiste cependant à un tassement de l’activité pour 2007.

Deux segments d’activité sont particulièrement à la base de ces bons résultats : le génie civil et la construction résidentielle. Le secteur du génie civil a bénéficié – certes, dans une moindre mesure qu’il y a six ans – de l’effet cyclique des élections communales pour gonfler ses commandes de 5% par rapport à la même période de 2005. La construction de logements neufs a connu une augmentation d’activité estimée de plus de 10%, largement influencée par des taux hypothécaires historiquement bas. Le segment des rénovations nécessitant un permis de bâtir s’est également bien porté (+1,5%). Même tendance pour le volume de bâtiments non-résidentiels mis en chantier (+4,3% du volume annuel).

«Il subsiste cependant un paradoxe entre d’une part cette forte croissance et d’autre part le nombre important de faillites. Le secteur a en effet connu un certain nombre de difficultés persistantes. Comme par exemple la hausse du coût des matériaux de construction qui a particulièrement touché les secteurs du génie civil et du gros œuvre qui sont par définition par définition plus sensibles aux variations des prix des matériaux entre la remise d’une offre et l’exécution des travaux », regrette M. de Mûelenaere.

Quelles perspectives pour 2007 ?

Une baisse des investissements publics

Il est certain que les investissements publics diminueront en 2007 à la suite de la traditionnelle phase de repli qu’entame le cycle d’investissement des pouvoirs locaux en début de législature communale. On s’attend à un recul de quelque 10% en 2007, effaçant ainsi la progression enregistrée en 2006.

Le non résidentiel davantage en phase avec l’économie

La demande de nouveaux bâtiments augmente en nombre et en volume. La rénovation de ce type de bâtiments évolue à peu près dans les mêmes proportions. Exprimée en termes annuels, la demande a progressé de l'ordre de 5% de décembre 2005 à août 2006, et davantage encore pour le volume des nouveaux bâtiments.

Tenant compte des délais de mise en chantier et de réalisation des travaux, l'augmentation des autorisations de bâtir délivrées en 2006 ouvre des perspectives de croissance pour la production non-résidentielle de cette année.

Recul en vue pour le logement neuf

La demande de logements neufs et de rénovations nécessitant un permis de bâtir constitue incontestablement un potentiel de croissance pour le premier semestre 2007. Mais la stabilisation de cette évolution depuis le mois de mars (à quelque 62.000 nouveaux logements et 35.000 logements à rénover) donne à croire que la dynamique du logement neuf s’épuise.

La hausse des taux hypothécaires combinée à l’augmentation du coût de construction se répercute sur la demande en logements neufs. Même si 62.000 nouveaux logements et 35.000 logements à rénover sont annoncés, il n’en demeure pas moins que la dynamique de ce segment d’activité s’épuise, ce qu’indique d’ailleurs un léger repli de la demande d’unifamiliales. « En un an, la baisse des taux hypothécaires a pris fin. Les prix de la construction, tels qu'ils sont mesurés par l'indice Abex ont aussi augmenté de 5,8% sous l'effet de la hausse des coûts des matières premières. Cette hausse est bien inférieure à la simple résultante de la hausse des coûts des matériaux et de l'évolution des salaires. Ce qui témoigne de la capacité des entreprises à continuellement opter pour les meilleures alternatives en fonction des coûts du moment. »

Malgré la hausse du coût des terrains et de la construction, le coût global d’un logement neuf n’a pas suivi les prix du marché secondaire, ce qui laisse un avantage à la construction neuve. Un logement neuf est d’ailleurs "moins coûteux à l’usage", du fait de ses performances énergétiques largement supérieures.

Le logement neuf ne devrait cependant pas connaître de recul sévère d’autant que, dans la situation actuelle des taux hypothécaires, l’allongement de la durée des prêts augmente encore fortement la capacité d’emprunt. A 4,5%, la mensualité liée à un prêt d'une durée de 25 ans est inférieure de 14% à celle du même prêt d'une durée de 20 ans. Allonger la durée de 5 ans augmente donc la capacité d'emprunt de 15%.

La rénovation résidentielle en progression

C’est néanmoins le secteur de la rénovation qui offre le plus de perspectives pour la construction résidentielle en 2007. Les nouveaux incitants fiscaux – doublement du montant de déduction fiscale maximale pour les investissements améliorant la performance énergétique des logements – vont sans nul doute dynamiser le segment rénovation. A signaler à ce sujet la nouvelle prime, limitée à la Flandre, pour les investissements de plus de 10.000 euros dans un logement de plus de 25 ans (toiture, murs de façade, etc.).

Croissance plus timide du secteur

Conjuguée au recul programmé des investissements publics, la perte de dynamisme qui se profile pour la construction de logements neufs, jusqu’alors moteur de l’activité du secteur ces dernières années, indique clairement que la construction ne soutiendra plus la croissance économique générale en 2007. La progression attendue dans les segments de la construction non résidentielle et de la rénovation de logements permettra au secteur de conserver une certaine croissance.

« C'est d'ailleurs ce qui transparaît des enquêtes de conjoncture. Les entrepreneurs sont d’ailleurs de plus en plus nombreux à envisager une progression de l’emploi, ce qui témoigne d’une confiance en l’avenir, synonyme d’une production qui reste élevée et nécessite davantage d’effectifs », conclut Robert de Mûelenaere.

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